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日媒稱「韓國家庭8.9年收入才能買房」,你怎麼看?
2023/03/20

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日媒八卦「韓國家庭8.9年收入才能買房」,稱「或是韓國出生率新低原因之一」,榮登中國各平台熱榜。

文中還提到「日本家庭6.8年收入買房」。本來是日本在韓國身上找回一點心理優勢,結果,被中國網友們拱上熱榜,激烈討論的重點卻放在了日韓社畜只需那麼幾年就能買下房子。

韓國情況不清楚,但關于日本家庭買房,感覺國內網友們的濾鏡還是加得太大了。補充幾點詳細情況吧。

日本出生率也創新低

日媒光說韓國,顯然燈下黑了。雖然日本2022年的新生兒人數尚未統計出來,但其厚生勞動省大臣在2月的公開活動上透露:大約77萬左右。

日本早前曾悲觀地預測,2030年的新生兒數恐將跌破80萬大關。沒想到,提前八年,直接跌到77萬。

貸款上限由個人收入決定

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住宅貸款上限由申請人的個人年收入決定。

比如最普通的工薪階層,假設他年收入450萬日元,那麼他可以申請到的住宅貸款上限為に年收入的8~10倍。

銀行要考慮他「長期且穩定」的償還能力。每個月的收入扣掉房貸,也能正常過日子,否則拆東墻補西墻的容易壞事。

當然,為了應對萬一,很多人不會貸滿上限,給自己留下轉身余地。像國內網友們見怪不怪的月收8000,房貸5000,放在日本的話,從一開始就貸不了款。

房貸利息極低

大多數的旅日華人會選擇「變動金利」。這種一般「35年還貸」,扣掉優惠,實際利息大約0.4%。

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部分比較保守的日本人,不敢全部貸「變動金利」,生怕還貸期間發生利息上漲的情況。所以會選擇一部分房貸走「變動金利」,一部分房貸走「固定金利」。

現實是十年前的「變動金利」大約0.5幾,更早些大約0.6幾。

平均16年還完房貸

日本最常見的「35年還貸」,但并不是必須按部就班還35年。有錢多還,沒錢就按計劃一點點還。不過,大約四成的人15年以內還完全部貸款。

整體上,平均15.7年還完房貸。

這里要提到日本的刺激買房政策之一:住宅貸款退稅。

比如,到年底時,你欠銀行3000萬房貸,那麼可以得到的退稅金額是3000萬×1%=30萬。可以說,這是個人規避稅金范疇里最直接最大塊的「肉」,而這個政策可以使用10年。

(新政策做了調整,新房13年,二手房10年,按0.7%算)

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所以,貸款之后的頭十年,不著急還錢,先把個人繳的稅最大限度的退回來再說。

沒有公攤面積

提到日本房子,國內網友首先會想到:沒有公攤面積。

走廊樓梯電梯陽台都是公共區域。業主僅對陽台具有專屬使用權,可以晾曬衣物,但不能隨便放東西,更無權封閉陽台完全私用。

因為日本房子的陽台還有另一個重要作用——消防通道。

每戶陽台之間的隔板,一砸就破,或一擰就開。一旦發生火災、地震等災害,可迅速從陽台這側逃生。

每一層的最邊上住戶,陽台設有逃生樓梯。

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沒事時,它長這樣。

有事時,這一層的每戶陽台隔板都被打通,陽台變成一條外側通道。再拉開逃生樓梯,就成了消防樓梯以外的第二條逃生通道。

不僅陽台不能隨意擱置東西,家門口的走廊更不能隨意擱置東西。像短視訊里常看到的「鄰居鞋架子」糾紛,在日本極罕見。因為公寓管理條約就具有法律約束力,業主的任性強勢不好使。

既然不是公攤,也就不能通過「封陽台」來給買房人「平添面積」。所以,這一點可能與國內網友們以為「不用付公攤面積錢,白得封陽台的面積」

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大不一樣。

固定資產持有成本

每年必須繳納固定資產稅。每月繳納「修繕基金」,用作公寓整體維護。「修繕基金」隨著房齡上漲(房舊費錢),「固定資產稅」隨著房齡下跌(房舊貶值)。

(住公寓繳費一起維修,住戶建自行規劃,但兩者都必然產生修繕費用)

每個月兩三萬日元的修繕基金,在市面上算相對中等的,每月四萬的也不稀奇。這對靠退休金生活的老年人很不友好。但老年人若沒有自己的房子,想租房挺難,房東最怕租客死在自己房子里。

65歲以上的無房老年人里,有76.4%的人曾遇到過「求租被拒」。

回歸居住的消費本質

國內網友吐槽房價高,可房價高為什麼非要買呢?還不是心知肚明,經濟發展好的地方,房子會漲價。房子具有極強的資產保值/增值功能。

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日本的房價相對便宜,但它也真的回歸到居住用的消費品本質。需要住才買,買了就得做好心理準備:房子和車一樣,落地就掉價,越用越便宜,不指望靠房子漲價發財。

社區性養老很難

​中國部分城市在嘗試社區養老,以一個行政社區為單位的社區食堂、社區養老康健站等等。

日本的老齡化問題嚴重,而且不可能達成人人都住得進、住得起養老院。然而,社會制度的本質區別使然吧。中國式的社會資源統一調度共享做法,在這里很難行得通。

這點可能是我個人最憂心的。積極當過業主委員會理事,實際體驗過為應對業主高齡化問題,要搞一些有實用的對策(發生孤獨死,會給公寓整體資產價值帶來負面影響)。

很多對策沒法拍板,就是卡在了個人權益不可逾越的紅線上。

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比如,確認獨居老人有沒問題,如果有緊急情況,如何獲悉他的基礎疾病,避忌藥物食物等。這里涉及到個人信息、個人產權空間等紅線。

如果抗拒「共」,那就只能主要依靠「私」。

年輕時,自己的房子是一個島,老了以后,就是一座孤島。這里的孤島可不是文藝青年們看了幾部日本影視作品,感嘆兩句「誰不是一座孤島」的孤島。所有權的私人屬性過大,帶來的貨真價實孤島呀。

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